תמהיל משכנתא – למה זה חשוב? מהם המסלולים הכדאיים? ומה הריבית בכל מסלול?

רכישת דירה היא העסקה הכלכלית החשובה והיקרה ביותר שרוב האנשים מבצעים. בהתחשב בעובדה שמעטים יחסית יכולים לקנות דירה ללא משכנתא, חשוב להבין מה זאת הלוואת .משכנתא? מה הריבית על המשכנתא? לכמה זמן לוקחים את המשכנתא? מה ההחזרים על המשכנתא? חשוב גם להבין מה המשכנתא המתאימה לכם – מבחינת גודל החזר ותקופה.

חשוב גם לדעת שיש מסלולים שונים של משכנתאות, הנבדלים ביניהם בפרמטרים דוגמת סוג ההצמדה, הקרן, הריבית, משך פריסת המשכנתא, ההחזר החודשי וכן הלאה. אם מוסיפים לכך את העובדה שמשכנתא ממוצעת מתפרסת על פני עשרות שנים, מבינים מדוע מדובר בעסקה כלכלית מורכבת, שתשפיע על המאזן הכלכלי שלכם יותר מכל.

תמהיל משכנתא = מסלולים שונים

אבל, איזו משכנתא לבחור? והאם המשכנתא שבחרנו באמת טובה? כאן, הנטייה של חלק מהאנשים היא לנסות לפשט את התמונה באמצעות מתן תשומת לב לפרמטרים שקל לזכור, כמו משך פריסת התשלומים או הריבית. בפועל, יש חשיבות גם לתמהיל משכנתא. בחירת התמהיל – מסלולי המשכנתא ושיעורם מסך כל המשכנתא – היא צעד מתבקש שמקטין את הסיכון ויכול להקל על החזרת התשלומים, והכי חשוב – מפזר את הסיכונים. אם שמים את כל הביצים בסל אחד, כלומר בוחרים רק מסלול אחד לכל המשכנתא, אז המשכנתא הופכת למסוכנת (ההחזר יכול לעלות מאוד). כשמשלבים מסלולים שונים בסך כל המשכנתא, הסיכון שלה מתפזר והתלות שלה בפרמטר מסוים קטנה.

נתחיל בהסבר התיאורטי ונמשיך בתמהיל משכנתא מועדף/ מומלץ.

מהו בכלל תמהיל משכנתא?

תמהיל משכנתא הוא למעשה שילוב בין מספר מסלולי משכנתאות שירכיבו יחדיו הלוואה אחת, כאשר כל מסלול למעשה עומד בפני עצמו. אנחנו לא טוענים שצריך לבחור בעשרות סוגי משכנתאות. אלא ששילוב בין 3-4 מסלולים יכול להוכיח את עצמו כבחירה מוצלחת. למרות שהשילוב הופך לכאורה את ההלוואה למורכבת יותר לחישוב, הפיזור שמקבלים מקטין את אי הוודאות והופך את המשכנתא והחזרי המשכנתא לברורים יותר ופחות תנודתיים (גם אם בכל מקרה צפוי מרכיב לא קטן של אי וודאות).

תמהיל משכנתאות מחבר אותו גם לפן האינדיבידואלי של כל אחת מהמשכנתאות. ברור שלכל אדם יש צרכים, מאפיינים ומצב כלכלי משלו. את המשכנתא צריך להתאים ליכולות הכלכליות שלנו, לגובה שווי הנכס ולאלמנטים כלכליים אחרים (תקבל עתידי, קרן השתלמות צפויה בעתיד, ירושה בעתיד, הוצאות גדולות בעתיד בשל הרחבת המשפחה), במטרה ליצור מסלול שהוא נכון ומשתלם לא רק בהווה אלא גם בעתיד.

כאשר מחלקים את המשכנתא ליותר מסלולים, כך היא הופכת לשמרנית יותר, ואנחנו יותר שולטים עליה, במובן שההחזרים לא קופצים, היקף המשכנתא לא מזגזג. אנחנו בעצם מתאימים אותה אלינו ביתר קלות (או למעשה ביתר דיוק).

החזר המשכנתא החודשי הוא כנראה הפרמטר החשוב ביותר אצל לוקחי המשכנתא. מקבול שהחזר המשכנתא מהווה 25%-33% מההכנסה של הלווים, אבל יש שאלה חשובה בקשר לתכנון ההחזר על פני זמן וזה קשור כמובן להערכות של כל אחד בקשר לשכר העתידי שלו, ההוצאות העתידיות שלו ועוד.

המטרה: פיזור סיכונים

אחת המטרות העיקריות של תמהיל משכנתא היא פיזור סיכונים: תמיד במשכנתא יש סיכון, אבל באמצעות יצירת תמהיל נכון ניתן לצמצם אותו עד למינימום האפשרי.

למה הכוונה? ובכן, קחו בחשבון מצב הגיוני בהחלט בו מתברר שמסלול המשכנתא הנבחר אינו אטרקטיבי בנקודת זמן מסוימת: למשל מסלול המוצמד למדד המחירים לצרכן, שנמצא בנקודת עלייה. במקרה הזה, השינוי במדד צפוי להשפיע על תשלומי המשכנתא, שיעלו להם כלפי מעלה ויהפכו את הנטל לכבד אפילו יותר. אם אותו מסלול צמוד מדד מהווה “רק” אחוז מסוים מתמהיל המשכנתא, הרי שייגרם נזק אבל הוא יהיה “מנוטרל” ומינימלי יותר. כמובן שזה נכון גם לצד השני, עם מסלול שהופך פתאום לאטרקטיבי או אפילו יוצר הזדמנות כלכלית במקום שלא חשבתם שהיא תהיה. ההנחה הכללית של רבים היא שבלקיחת משכנתא תמיד כדאי להתבונן ב-Worst Case Scenario ולהיערך לכל תרחיש. מהבחינה הזו יצירת תמהיל היא מעין שטר ביטחון ויצירת מנגנון איזונים ונטרול סיכונים.

טקטיקה נפוצה ודי הגיונית היא שילוב בין שני מסלולים מנוגדים יחסית, כאשר הרציונל כאן הוא שפגיעה במסלול אחד תביא לשיפור התנאים של מסלול אחר. אפשר כבר במעמד הבחירה של המשכנתא להעלות מספר תרחישים – אופטימיים יותר או פחות – ולראות מהי ההשפעה האפשרית שלו על החישוב הכולל. זכרו שבבחירת מסלולי משכנתא הכלל לפיו “כל המרבה הרי זה משובח” לא בהכרח נכון. אנחנו לא טוענים שמשכנתא המחולקת לחמישה מסלולים תהיה תמיד מומלצת בהשוואה למשכנתא בת שני מסלולים,

לכל מסלול יש אסטרטגיה משלו

השורה התחתונה של תמהיל משכנתא היא שלכל אחד מהמסלולים יש חוקים משלו, או אפילו מטרות שונות הקשורות אליו מנקודת המבט של לוקחי המשכנתא. לכל אחד מהמסלולים יש למעשה דרגת חשיבות אחרת, שעולה ככל שמדובר במסלול שסכומי הכסף הקשורים אליו גבוהים יותר או במסלול שהפריסה שלו ארוכה. במסלול המיועד למשך כל או רוב תקופת המשכנתא, סביר להניח שהאינטרס שלנו יהיה דווקא לקצר אותו בפועל ולשפר את התנאים שלו מבחינת הריבית.

מצד שני יש מסלולים שהסילוק שלהם נראה פשוט יותר, ולכן יכול להיות דווקא שהשאיפה תהיה להאריך אותם (או לכל הפחות או לא נאבק על קיצור שלהם). חלק מהבנקים מאפשרים הרי לקבל הנחה מסוימת בריבית של מסלול אחד אם “מקריבים” מסלול אחר, כך שפגיעה בתנאים של מסלול בעל דרגת חשיבות נמוכה יכולה לשפר את תנאי המסלול שיותר חשוב לנו בפועל או על הנייר.

תמהילי משכנתא מומלצים לשנת 2022

נקודה חשובה אחרת היא שתמהיל משכנתא מוצלח הוא תלוי זמן וקונטקסט. במילים אחרות: תמהיל שהוא מוצלח ומשתלם עבור קבוצה גדולה של אנשים בנקודת זמן מסוימת, עלול להיות אטרקטיבי הרבה פחות בנקודה אחרת. כדי ללמוד עד כמה התמהיל מוצלח צריך לבחון את המשתנים האחרים במשוואה הכלכלית, דוגמת גובה מדד המחירים לצרכן, ריבית הפריים וכיוצא בזה. אף פעם לא תוכלו למצוא מסלול שיהיה רלוונטי תמיד, כי שינויים לכאן או לכאן מתרחשים באופן תדיר, כך שחשוב להתייחס גם לנקודה הזו ובמידה מסוימת “לנטרל אותה”. כאן בדיוק חוזר הנושא של פיזור סיכונים אליו התייחסנו קודם לכן.

בכל זאת, אם אנחנו מתייחסים למגמות הנוכחיות, אפשר להבחין במספר דברים. ריבית הפריים עלתה ל-1.85% בעקבות העלאת הריבית על ידי בנק ישראל באפריל, לראשונה אחרי ארבע שנים, אך היא עדיין נמוכה ומסלולים המבוססים עליה עדיין נפוצים, מבוקשים ומשתלמים כל עוד הריבית במשק נותרת נמוכה.

לכן ברוב התמהילים בוחרים מסלול משכנתא בריבית הפריים כאפשרות ראשונה (כשהמקסימום הוא שני שלישים – על פי הרגולטור). משכנתא בריבית פריים מציעה מספר יתרונות נוספים: חוסר רגישות לשינויים במדד המחירים לצרכן או ריביות המשכנתא הממוצעות, אפשרות הפירעון הפשוטה יחסית מבלי שנדרש תשלום עמלות גבוהות, אופציה למחזור נוח יחסית של המשכנתא ועוד. החיסרון הוא ששינויים בריבית כן עלולים להתרחש לאורך זמן, כך שהיא עלולה לגדול ולייקר את התשלומים בצורה ישירה.

תמהיל חדש שנוצר בעקבות הסרת ההגבלה על שיעור רכיב ההלוואה בריבית משתנה של בנק ישראל (בין אם הלוואה בריבית פריים ובין אם ריבית שאינה פריים) מסך ההלוואה – לפיה, הלווה אינו יכול ליטול הלוואה שיותר משני שלישים ממנה הם בריבית משתנה (כלומר, שליש מההלוואה לפחות יינתן בריבית קבועה). כלומר, כיום לווה יכול ליטול הלוואה בתמהיל של שליש ריבית קבועה, ושני שלישים ריבית פריים (דבר שלא יכול היה לעשות טרם ביטול המגבלה).

ונחזור לתמהיל המועדף. נסייג שוב ונאמר שזה עניין אישי ותלוי בתקופה, בריביות ובפרמטרים נוספים. בתמהיל המועדף צריכה להיות משכנתא בפריים בשליש מהיקף המשכנתא (כך היה נהוג עד לפני שינוי המגבלה לשני שלישים מהמשכנתא). המסלול הזה כדאי מכיוון שהריבית בו נמוכה מאוד; הוא לא צמוד למדד; ניתן לפרוע אותו ולמחזר אותו, בכל נקודת זמן, ללא קנסות. מנגד, הוא תלוי בריבית והריבית צפויה לעלות, ואיתה גם החזרי המשכנתא.

מסלול משתנה נוסף שכדאי שיהיה לכם במשכנתא – מסלול משתנה כל חמש שנים; מסלול צמוד מדד. כאן לוקחים רוב הלווים בין 15% ל-25%. המסלול מספק אפשרות יציאה כל 5 שנים וריבית יחסית נמוכה. מעבר לכך, מכיוון שתחנת היציאה היא כל 5 שנים אז גם אם נצטרך להחזיר או למחזר את החלק הזה, עמלת הפירעון המוקדם/ הקנס לא תהיה גבוהה (הקנס תלוי במרחק עד לפירעון). הסיבות האלו הופכות את המסלול לחמש שנים לאטרקטיבי במיוחד. אבל צריך לזכור שיש סיכוי שכעבור חמש שנים התנאים יכולים להיות לרעתנו – אנחנו לא מקבעים את הריבית ואת ההחזרים עד לסוף המשכנתא, אלא רק ל-5 שנים, ואחר כך הריבית תהיה כתלות בריבית המשתנה.

עד כאן המסלולים המשתנים, עכשיו למסלולים בריבית קבועה.

מסלול בריבית קבועה שכדאי לצרף לתמהיל – מסלול ריבית קבועה לא צמודה (קל”צ). כאן נהוג לקחת בין 25% ל-40%. היתרון של המסלול – ההחזר קבוע גם כשהריביות תעלה, וגם כשהמדד יעלה. החיסרון הוא שכבר כשבוחרים במסלול הזה משלמים בגין היתרונות שלו “קנס” – ריבית גבוהה.

מסלול נוסף שעשוי להתאים למשכנתא שלכם הוא מסלול ריבית קבועה צמודת מדד. המסלול הזה מהווה אצל הלווים 10%-15%, והיתרונות שלו הם ריבית קבועה וזולה לעומת הריבית הקבועה במסלולים לא צמודים. החיסרון שלו הוא בהצמדה למדד. אם אתם סבורים שהמדד ימשיך להיות נמוך, או אפילו אם הוא יהיה באזור עד אמצע התוואי של בנק ישראל – סביב 2%, אזי המסלול הזה כלכלי בהחלט. אם המדדים ישתוללו – כפי שקורה בחודשים האחרונים עם שובה של האינפלציה לחיינו – מדד המחירים לצרכן עלה ב-12 החודשים עד ינואר 2022 ב-3.1%, אז יש כאן כמובן סיכון גדול. המסלול הזה יחד עם המסלול של הריבית הקבועה הלא צמודה, מאזנים זה את זה.

בכל מקרה במעמד נטילה או מחזור של הלוואה לדיור, הלווים צריכים לבדוק את יכולתם לעמוד בהחזרי ההלוואה גם בתרחיש של עליית ריבית המעלה את ההחזר החודשי בגין ההלוואה. בפרט, לקוחות, ששיעור ההחזר מההכנסה שלהם במעמד נטילת ההלוואה גבוה, שכן, ככל ששיעור ההחזר מההכנסה גבוה יותר, כך ההכנסה הפנויה קטנה יותר.

בנוסף, במעמד נטילת ההלוואה, הבנק נדרש להציג ללקוח גילוי נאות המציג כיצד תרחישים שונים לעליית הריבית עשויים להשפיע על שיעור ההחזר מההכנסה, כתלות בתמהיל ההלוואה של הלווה.

ריבית משכנתא – נתונים מעודכנים

כעת אתם יודעים איזה מסלולים כדאיים. עכשיו אתם – לבד או בעזרת יועץ משכנתא (ראו כאן הרחבה – האם כדאי לקחת יועץ משכנתא?) צריכים לבחור את המסלולים ואת הריביות. אז כדי שיהיה לכם מושג על טווח הריביות תוכלו להיעזר בנתונים המעודכנים שלנו – טבלת ריבית משכנתא צמודה למדד, טבלת ריבית משכנתא שקלית.

כמו כן, הכנו כאן טבלה שממקדת את הריביות בארבעת המסלולים שמוזכרים למעלה:

	פריים	משתנה ל-5 שנים	קל”צ	קבועה צמודה למדד
תקופה בשנים
10-15	0.8%-1.5%	3%-3.5%	3.5%-3.75%	2.75%-3.25%
15-20	0.8%-1.5%	3%-3.5%	3.5%-4.25%	3%-3.5%
20-25	0.9%-1.5%	3.5%-4.2%	4%-4.25%	3%-3.75%
25 שנה +	0.9%-1.5%	4%-4.7%	4.25%-4.8%	3%-4%

המידע במדריך זה הינו כללי ביותר ואינו מהווה ייעוץ או המלצה, בכל שאלה או התלבטות לפני לקיחת משכנתא או מיחזור משכנתא מומלץ לפנות לייעוץ אצל בעל מקצוע מומחה בתחום